Rhein-Ruhr und Umgebung
Rückmeldung am selben Werktag
In den Troisdorfer Kolonien begrenzt die Satzung, wie viel Fläche am Haus befestigt sein darf. Ich messe auf, kläre das vorher und verlege dann selbst.
Herkunft
Das Gebietsrecht dieser Stadt kommt aus dem Werkswohnungsbau. Es regelt die Gestalt der Häuser und dazu, welcher Anteil des Grundstücks befestigt sein darf.
Rote Kolonie, Schwarze Kolonie und Kasinoviertel gehen alle auf das Facon-Walz-Werk Louis Mannstaedt & Cie. zurück. Ihre Grundrisse entstanden ab 1912 nach dem Ideal der Gartenstadt, die eine Siedlung für Arbeiter, die beiden anderen für leitende Angestellte.
Die Gestaltungssatzungen für diese Siedlungen erfassen ausdrücklich auch die privaten Freiflächen. Im rückwärtigen Garten dürfen höchstens 20 Prozent befestigt werden, vor dem Haus höchstens 50 Prozent versiegelt. Das begrenzt die Terrasse der Größe nach.
Der Denkmalpflegeplan von 2010 empfahl den Sieglarer Marktplatz für eine Unterschutzstellung, seit Mai 2025 gilt dort eine Denkmalbereichssatzung. Geschützt ist auch das Verhältnis von bebauten zu unbebauten Flächen und der alte Belag der Wege im Ortskern.
Belege: Ortsrecht der Stadt Troisdorf, Gestaltungssatzungen 6.18 und 6.24, Erhaltungssatzung 6.20, Denkmalbereichssatzung Sieglarer Markt und Umgebung vom 16.05.2025, Denkmalpflegeplan der Stadt.
Baualter
Die Jahre 1970 bis 1989 stellen hier die größte Klasse, und auf die Zeit vor 1950 entfällt nur ein kleiner Teil. Das Baujahr sagt mir, was unter dem alten Belag zu erwarten ist.
Anteile an allen Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022.
Zahlen
Die Werte stammen aus derselben Erhebung und haben denselben Stichtag. Sie gelten für die Gesamtstadt und nicht für eine einzelne Siedlung.
| Kennzahl | Wert | Was das für die Verlegung bedeutet |
|---|---|---|
| Wohnungsbestand | 36.942 | Überwiegend jung, der Schwerpunkt liegt nach dem Wiederaufbau. |
| Eigentümerquote | 41,2 % | Hoch, oft entscheidet die Eigentümerin im Haus selbst mit. |
| Wohnfläche je Wohnung | 92,7 m² | Großzügig, im Bad ist damit ein großes Format gut möglich. |
| Leerstandsquote | 1,9 % | Sehr niedrig, gearbeitet wird fast immer in der bewohnten Wohnung. |
Zensus 2022 über IT.NRW, Stichtag 15. Mai 2022. Genannt ist die normale Leerstandsquote, die marktaktive Quote liegt bei 0,8 Prozent.
Erfahrung
Sicher weiß ich es erst nach dem Aufmaß. Vorher hilft, was in dieser Stadt häufig vorkommt und was hier selten ist.
Zensus 2022 über IT.NRW, Stichtag 15. Mai 2022. Die Angabe zur Fassade gilt im Geltungsbereich der Gestaltungssatzungen für die Kolonien.
Ortsrecht
Jede Zeile beschreibt eine Lage, die ich vor dem Angebot kläre, und den Schritt, der daraus folgt. Der Aufwand dafür steht im Angebot als eigene Position.
Satzungen prüfen
Über diesen Siedlungen liegen eine Denkmalbereichs-, eine Erhaltungs- und eine Gestaltungssatzung zugleich. Ich sehe vor dem Angebot für Ihre Adresse nach, welche davon Ihr Vorhaben berührt.
Fläche nachrechnen
Im rückwärtigen Garten sind höchstens 20 Prozent der Freifläche befestigt zulässig, vor dem Haus höchstens 50 Prozent versiegelt. Beim Aufmaß nehme ich auf, was davon schon belegt ist, und rechne nach.
Bestand erhalten
An den Außenflächen der Wände lässt die Satzung nur mineralischen Putz zu, auch im Sockel, und die Treppen am Eingang sind im Sichtbeton zu erhalten. Für Bad, Flur und Küche gilt davon nichts.
Erlaubnis einholen
Dann geht ein Antrag nach dem Denkmalschutzgesetz an die Stadt Troisdorf als Untere Denkmalbehörde. Wird der Boden geöffnet, beteiligt sie das LVR-Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland daran.
Reihenfolge abstimmen
Treffen Bad, Heizung und Elektrik aufeinander, baut jeder Schritt auf dem vorigen auf. Ich frage beim Aufmaß, was sonst noch geplant ist, und setze meinen Teil so an, dass der Estrich bis dahin die nötige Reife erreicht hat.
Belege: Gestaltungssatzungen der Stadt Troisdorf 6.18 und 6.24, Erhaltungssatzung 6.20, Denkmalbereichssatzung Sieglarer Markt und Umgebung, Normbezug nach DIN 18560.
Aufbau
So sieht der Aufbau aus, auf den ich hier am häufigsten treffe. Jede Lage hat eine Aufgabe, und zusammen bestimmen sie, wie viel Höhe für den Belag übrig bleibt.
Von oben nach unten gelesen
Die sichtbare Lage, und im Ablauf die letzte. Bleibt unter ihr am Ende zu wenig Höhe übrig, fällt als Erstes das große Format aus der Auswahl.
Im Dünnbett aufgezogen und sauber durchgekämmt. Es trägt wenig Höhe auf, und deshalb ist er im Bestand bis heute der übliche Weg.
Im Nassbereich Pflicht. Sie liegt unter der Fliese und über dem Estrich, Ecken und Anschlüsse bekommen Bänder, Rohre bekommen Manschetten.
In den Siebzigern zum Regelfall geworden. Er liegt frei auf der Dämmung, und der Randstreifen hält ihn von der Wand weg, damit er arbeiten kann.
Die unterste Lage, und die Stelle, an der die Aufbauhöhe entsteht. Was hier liegt, messe ich beim Aufmaß, denn davon hängt alles Weitere ab.
Normbezug nach DIN 18560, DIN 18534 und DIN 18157, Bauzeit nach Zensus 2022 über IT.NRW.
Leistungen
Der Leistungsumfang ist hier derselbe wie im übrigen Rhein-Ruhr-Gebiet. Verschieden ist der Untergrund, auf den ich treffe, und damit die Vorarbeit vor der Verlegung.
Arbeitsweise
Aufmaß, Angebot, Vorarbeit, Abdichtung und Verlegung liegen bei mir. Sie rufen nicht in einer Zentrale an und bekommen auch keinen wechselnden Trupp vor die Tür gestellt. Wer gemessen hat, verlegt auch.
Steht Ihr Haus in einer der Kolonien, nehme ich beim Aufmaß auch die vorhandenen Wege und Terrassen auf. Die Satzung begrenzt den befestigten Anteil am Garten, und diese Zahl gehört ins Angebot, bevor der erste Stein liegt.
Mit einer Eigentümerquote von 41,2 Prozent sitzt mir häufig die Person gegenüber, der die Wohnung gehört. Das verkürzt den Weg: Was beim Aufmaß besprochen wird, steht danach im Angebot und braucht keine weitere Freigabe.
Bei einem Leerstand von 1,9 Prozent wird fast immer dort gearbeitet, wo weiter gewohnt wird. Ich decke die Wege ab, räume jeden Tag auf und sage Ihnen vorher, an welchen Tagen Staub und Lärm anfallen.
Ablauf
Der Weg von der Anfrage bis zur Abnahme ist immer derselbe. Sie wissen vorher, was wann passiert und was es kostet.
Sie schildern das Vorhaben und nennen Stadtteil und Etage. Fotos vom jetzigen Zustand helfen mir dabei weiter.
am selben WerktagIch komme zu Ihnen, messe die Fläche und prüfe den Untergrund auf Ebenheit, Feuchte und Aufbauhöhe.
Termin nach AbspracheSie bekommen ein Angebot mit getrennten Positionen für Vorarbeit, Verlegung und Material. Der Preis steht.
schriftlich per MailUntergrund, Abdichtung und Belag mache ich selbst, zum vereinbarten Termin und in einem Durchgang.
Bad: 1 bis 2 WochenIch gehe die Fläche mit Ihnen ab, übergebe sie besenrein und lasse Ihnen die Pflegehinweise zum Material da.
ein Termin vor OrtSoll eine Terrasse oder ein Weg neu befestigt werden und steht Ihr Haus in einer der Kolonien, sagen Sie mir das bei der Anfrage. Dann nehme ich die vorhandene befestigte Fläche beim Aufmaß mit auf und stimme den Entwurf darauf ab.
Einsatzgebiet
Von Troisdorf aus erreiche ich Köln, Bonn, Siegburg, Sankt Augustin, Niederkassel und Hennef ohne Umweg. Städte im Bergischen Land, am Niederrhein und im Ruhrgebiet übernehme ich ebenso, am Ablauf ändert die Entfernung nichts.
Was technisch dahintersteht, behandle ich an anderer Stelle ausführlich: welche Abdichtung ein Nassbereich verlangt, welche Eigenschaften ein Material mitbringt und in welchen Städten ich sonst noch arbeite.
Fragen
Ja. Von Troisdorf-Mitte und Troisdorf-West über Oberlar, Spich, Eschmar und Rotter See bis Sieglar, Bergheim, Müllekoven, Kriegsdorf, Altenrath und Friedrich-Wilhelms-Hütte fahre ich jede Lage an. Nennen Sie mir bei der Anfrage den Stadtteil und die Straße. Daran erkenne ich, ob Ihr Haus in einem der Satzungsgebiete liegt, denn dort kommt vor dem Angebot eine Abstimmung mit der Stadt dazu.
Dort liegen mehrere Satzungen übereinander. Beide Siedlungen sind als Denkmalbereich ausgewiesen, für beide hat der Rat am 5. März 2024 eine Erhaltungssatzung nach dem Baugesetzbuch beschlossen, bekannt gemacht am 18. Juni 2024, und zusätzlich gilt je eine Gestaltungssatzung nach der Bauordnung NRW. Die Erhaltungssatzung für die Schwarze Kolonie sagt das selbst: Zur Verwirklichung der Erhaltung hat der Rat zusätzlich eine Gestaltungssatzung erlassen. Für Sie heißt das, dass ein Vorhaben an der Außenseite des Hauses an mehreren Stellen zugleich geprüft wird. Dasselbe gilt für das Kasinoviertel.
Im Geltungsbereich der Gestaltungssatzungen für die Kolonien gibt die Satzung dafür einen Anteil vor. In den rückwärtigen Freiflächen sind höchstens 20 Prozent als befestigte Flächen zulässig, und die Fläche vor dem Haus darf insgesamt höchstens zu 50 Prozent versiegelt werden. Der Hauszugang ist als einfarbig grauer, rechteckiger Belag oder als wassergebundene Decke bis 1,20 Meter Breite vorgesehen, dazu ein Weg zur Grundstückszufahrt bis 0,80 Meter. Es zählt also der Anteil am Grundstück und nicht allein das Material. Ich messe deshalb beim Aufmaß auch auf, was schon befestigt ist, und rechne Ihren Wunsch dagegen.
Im Satzungsgebiet der Kolonien nicht. Die Gestaltungssatzung verlangt, dass die Treppen der Eingangssituation im ursprünglichen Material Sichtbeton und in ursprünglicher Form erhalten oder wiederhergestellt werden. Dieselbe Satzung lässt an den Außenflächen der Wände nur mineralischen Putz zu, ausdrücklich auch im Sockelbereich. Eine Verkleidung mit Keramik scheidet damit außen aus. Für Bad, Flur, Küche und jeden anderen Raum im Inneren gilt davon nichts, dort entscheiden Sie über Format, Farbe und Oberfläche.
Auf Ihre Anfrage melde ich mich am selben Werktag. Den Termin für das Aufmaß stimme ich danach mit Ihnen ab. Wann die Ausführung beginnt, hängt davon ab, was gerade läuft, denn ich arbeite allein und gebe keine Arbeit weiter. Eine feste Wartezeit nenne ich deshalb nicht und schlage beim Aufmaß einen konkreten Termin vor. Hängt mein Teil an einem anderen Gewerk, richte ich mich nach dessen Termin.
Kontakt
Schildern Sie Ihr Vorhaben kurz und nennen Sie den Stadtteil. Ich melde mich am selben Werktag und schlage einen Termin für das Aufmaß vor.