Rhein-Ruhr und Umgebung
Rückmeldung am selben Werktag
Das Ortsrecht gibt hier für Wohnhäuser kein Material vor, schützt aber den Wohnraum als solchen. Ich messe auf, nenne einen Festpreis und verlege dann selbst.
Herkunft
Das Ortsrecht dieser Stadt hält sich bei der Gestalt der Häuser zurück. Wo es zugreift, geht es um die Nutzung der Wohnung und um die Lage am Mietwohnungsmarkt.
Das Verzeichnis der Stadt führt über Wohngebäude weder eine Gestaltungssatzung noch eine Denkmalbereichssatzung oder eine Erhaltungssatzung. Welches Material an Ihre Fassade oder auf Ihre Terrasse kommt, gibt das Ortsrecht Ihnen damit nicht vor.
Der Rat hat am 10. Dezember 2024 eine eigene Wohnraumschutzsatzung beschlossen. Sie sagt in ihrem Kern: Wohnraum darf nur mit Genehmigung der Stadt anderen als Wohnzwecken zugeführt werden. Geschützt ist hier also die Nutzung der Wohnung als Wohnraum.
Dieselbe Satzung begründet das mit der Lage am Wohnungsmarkt: Die Versorgung mit Mietwohnungen sei besonders gefährdet und der Wohnraumbedarf erhöht. Das steht neben einer Eigentümerquote von 47,3 Prozent und sehr großen Wohnungen im hiesigen Bestand.
Belege: Ortsrechtsverzeichnis der Stadt Bergisch Gladbach, Wohnraumschutzsatzung vom 10.12.2024 nach § 12 Absatz 1 Wohnraumstärkungsgesetz NRW, Zensus 2022 über IT.NRW.
Baualter
Die Jahre 1970 bis 1989 stellen hier die größte Klasse, und auf die Zeit vor 1950 entfallen nur 11,4 Prozent. Das Baujahr sagt mir, was unter dem alten Belag zu erwarten ist.
Anteile an allen Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022.
Zahlen
Die Werte stammen aus derselben Erhebung und haben denselben Stichtag. Sie gelten für die Gesamtstadt und nicht für einen einzelnen Stadtteil.
| Kennzahl | Wert | Was das für die Verlegung bedeutet |
|---|---|---|
| Wohnungsbestand | 56.565 | Überwiegend jünger, vom Wiederaufbau bis zum Neubau. |
| Eigentümerquote | 47,3 % | Sehr hoch, meist entscheidet die Eigentümerin im Haus selbst. |
| Wohnfläche je Wohnung | 98,5 m² | Sehr großzügig, im Bad ist damit ein großes Format gut möglich. |
| Leerstandsquote | 2,8 % | Niedrig, gearbeitet wird fast immer in der bewohnten Wohnung. |
Zensus 2022 über IT.NRW, Stichtag 15. Mai 2022. Die Leerstandsquote ist die normale Quote, bezogen auf bewohnte und leerstehende Wohnungen.
Erfahrung
Sicher weiß ich es erst nach dem Aufmaß. Vorher hilft, was in dieser Stadt häufig vorkommt und was hier selten ist.
Zensus 2022 über IT.NRW, Stichtag 15. Mai 2022. Die Angaben zum Ortsrecht beziehen sich auf das Verzeichnis der Stadt Bergisch Gladbach.
Nutzung und Ortsrecht
Jede Zeile beschreibt eine Lage, die ich vor dem Angebot kläre, und den Schritt, der daraus folgt. Der Aufwand dafür steht im Angebot als eigene Position.
Genehmigung klären
Die Wohnraumschutzsatzung sagt, dass Wohnraum nur mit Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Wer eine Wohnung zur Praxis oder zum Büro umbaut, klärt das vor dem Auftrag.
Material frei wählen
Dann greift von der Satzung nichts, und das Ortsrecht gibt für Wohnhäuser ohnehin kein Material vor. Format, Farbe und Oberfläche entscheiden Sie, und ich berate dazu mit Blick auf Nutzung und Untergrund.
Aufbau öffnen
Auf 1970 bis 1989 entfallen 31,8 Prozent der hiesigen Wohnungen, und darunter liegt meist ein schwimmender Estrich auf Dämmung. Wie viel Höhe dort gebunden ist, sehe ich erst, wenn ich den Aufbau an einer unauffälligen Stelle öffne.
Behörde einbeziehen
Dann gilt das Denkmalschutzgesetz, und zuständig ist die Untere Denkmalbehörde beim Bürgermeister. Ich hole die Auskunft vor dem Angebot ein, damit Sie die Antwort vor der Entscheidung haben und nicht danach.
Reihenfolge abstimmen
Treffen Bad, Heizung und Elektrik aufeinander, baut jeder Schritt auf dem vorigen auf. Ich frage beim Aufmaß, was sonst noch geplant ist, und setze meinen Teil so an, dass der Estrich bis dahin die nötige Reife hat.
Belege: Wohnraumschutzsatzung der Stadt Bergisch Gladbach vom 10.12.2024, Denkmalschutzsatzung 41.8 vom 03.11.2015, Ortsrechtsverzeichnis der Stadt, Normbezug nach DIN 18560, Zensus 2022 über IT.NRW.
Aufbau
So sieht der Aufbau aus, auf den ich hier am häufigsten treffe. Jede Lage hat eine Aufgabe, und zusammen bestimmen sie, wie viel Höhe für den Belag übrig bleibt.
Von oben nach unten gelesen
Die sichtbare Lage, und im Ablauf die letzte. Jede Lage darunter kostet Höhe, und was davon am Ende übrig bleibt, begrenzt das mögliche Format.
Im Dünnbett aufgezogen und durchgekämmt. Es trägt nur wenig Höhe auf, und deshalb ist er im Bestand bis heute der übliche Weg.
Im Nassbereich Pflicht. Sie liegt unter der Fliese und über dem Estrich, und Ecken, Anschlüsse sowie Rohre bekommen Bänder und Manschetten.
Ab den Siebzigern der Regelfall. Er liegt frei auf der Dämmung, und der Randstreifen hält ihn von der Wand weg, damit er sich bewegen kann.
Die unterste Lage, und die Stelle, an der die Aufbauhöhe entsteht. Was hier liegt, messe ich beim Aufmaß, denn davon hängt alles Weitere ab.
Normbezug nach DIN 18560, DIN 18534 und DIN 18157, Bauzeit nach Zensus 2022 über IT.NRW.
Leistungen
Der Leistungsumfang ist hier derselbe wie im übrigen Rhein-Ruhr-Gebiet. Verschieden ist der Untergrund, auf den ich treffe, und damit die Vorarbeit vor der Verlegung.
Arbeitsweise
Aufmaß, Angebot, Vorarbeit, Abdichtung und Verlegung liegen bei mir. Sie rufen nicht in einer Zentrale an und bekommen auch keinen wechselnden Trupp vor die Tür gestellt. Wer gemessen hat, verlegt auch.
Mit einer Eigentümerquote von 47,3 Prozent sitzt mir häufiger als anderswo die Person gegenüber, der die Wohnung gehört. Das verkürzt den Weg: Was beim Aufmaß besprochen wird, steht danach im Angebot und muss nicht noch jemand genehmigen.
Bei im Mittel 98,5 Quadratmetern je Wohnung sind auch Bad und Flur meist großzügiger. Das erlaubt größere Formate, verlangt aber ein sauber geplantes Fugenbild, damit der Zuschnitt an den Rändern nicht auffällt.
Gearbeitet wird meist dort, wo weiter gewohnt wird. Ich decke die Wege ab, räume jeden Tag auf und sage Ihnen vorher, an welchen Tagen Staub und Lärm anfallen und wann das Bad nicht nutzbar ist.
Ablauf
Der Weg von der Anfrage bis zur Abnahme ist immer derselbe. Sie wissen vorher, was wann passiert und was es kostet.
Sie schildern das Vorhaben und nennen Stadtteil und Etage. Fotos vom jetzigen Zustand helfen mir dabei weiter.
am selben WerktagIch komme zu Ihnen, messe die Fläche und prüfe den Untergrund auf Ebenheit, Feuchte und Aufbauhöhe.
Termin nach AbspracheSie bekommen ein Angebot mit getrennten Positionen für Vorarbeit, Verlegung und Material. Der Preis steht.
schriftlich per MailUntergrund, Abdichtung und Belag mache ich selbst, zum vereinbarten Termin und in einem Durchgang.
Bad: 1 bis 2 WochenIch gehe die Fläche mit Ihnen ab, übergebe sie besenrein und lasse Ihnen die Pflegehinweise zum Material da.
ein Termin vor OrtSoll aus der Wohnung etwas anderes werden als Wohnraum, sagen Sie mir das bei der Anfrage. Dann kläre ich vor dem Angebot, was die Wohnraumschutzsatzung dafür verlangt, und stimme meinen Teil darauf ab.
Einsatzgebiet
Von Bergisch Gladbach aus erreiche ich Köln, Leverkusen, Odenthal, Kürten, Overath und Rösrath ohne Umweg. Städte am Niederrhein, im Ruhrgebiet und im Münsterland übernehme ich ebenso, am Ablauf ändert die Entfernung nichts.
Was technisch dahintersteht, behandle ich an anderer Stelle ausführlich: welche Abdichtung ein Nassbereich verlangt, welche Eigenschaften ein Material mitbringt und in welchen Städten ich sonst noch arbeite.
Fragen
Ja. Von Bensberg und Refrath über Schildgen, Hand und Paffrath bis Herkenrath, Moitzfeld und Sand fahre ich jede Lage an. Anders als in manchen Nachbarstädten macht die Lage hier für die Gestaltung kaum einen Unterschied: Das Ortsrechtsverzeichnis der Stadt führt über Wohngebäude weder eine Gestaltungs- noch eine Denkmalbereichs- oder Erhaltungssatzung. Nennen Sie mir bei der Anfrage trotzdem den Stadtteil, dann kann ich den Termin besser planen.
Ihr Bad in aller Regel nicht. Der Rat der Stadt hat die Satzung am 10. Dezember 2024 auf Grundlage des Wohnraumstärkungsgesetzes beschlossen, und ihr Kern steht in einem Satz: Der Wohnraum darf nur mit Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden. Es geht also um die Nutzung, nicht um die Ausstattung. Ein neues Bad, ein neuer Bodenbelag oder eine Terrasse ändern an der Wohnnutzung nichts. Relevant wird die Satzung erst, wenn aus der Wohnung etwas anderes werden soll, etwa eine Praxis oder ein Büro. Die Stadt begründet die Satzung damit, dass die Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei.
Das lässt sich aus den öffentlich abrufbaren Unterlagen nicht sicher sagen, und ich sage Ihnen lieber das, als etwas zu behaupten. Es gibt einen ausformulierten Text für eine Erhaltungssatzung für diesen Bereich. Er trägt allerdings an der Stelle des Ratsbeschlusses nur einen Platzhalter statt eines Datums, er liegt nicht auf den Seiten der Stadt, und das Ortsrechtsverzeichnis führt ihn nicht auf. Das spricht dafür, dass es sich um einen Entwurf handelt. Wäre die Satzung in Kraft, wären dort Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, und zwar auch bei Vorhaben, die sonst genehmigungsfrei sind. Für Ihre Adresse frage ich das vor dem Angebot bei der Stadt ab.
An die Untere Denkmalbehörde, und die liegt in Bergisch Gladbach nach der Denkmalschutzsatzung von 2015 bei der Bürgermeisterin beziehungsweise beim Bürgermeister. Die Satzung ist in einem Punkt ungewöhnlich: Sie weist die Aufgaben des Denkmalausschusses dem Stadtentwicklungs- und Planungsausschuss zu und lässt dort ausdrücklich sachverständige Bürgerinnen und Bürger mit beratender Stimme teilnehmen. Über die Berufung ehrenamtlicher Beauftragter für die Denkmalpflege entscheidet derselbe Ausschuss. Für Sie heißt das vor allem: Es gibt feste Ansprechstellen. Ich hole die Auskunft vor dem Angebot ein.
Auf Ihre Anfrage melde ich mich am selben Werktag. Den Termin für das Aufmaß stimme ich danach mit Ihnen ab. Wann die Ausführung beginnt, hängt davon ab, was gerade läuft, denn ich arbeite allein und gebe keine Arbeit weiter. Eine feste Wartezeit nenne ich deshalb nicht und schlage beim Aufmaß einen konkreten Termin vor. Hängt mein Teil an einem anderen Gewerk, richte ich mich nach dessen Termin.
Kontakt
Schildern Sie Ihr Vorhaben kurz und nennen Sie den Stadtteil. Ich melde mich am selben Werktag und schlage einen Termin für das Aufmaß vor.