Rhein-Ruhr und Umgebung
Rückmeldung am selben Werktag
In Kölner Erhaltungssatzungsgebieten entscheidet die Stadt mit, ob ein neues Bad Instandsetzung ist oder Aufwertung. Ich messe auf, nenne einen Festpreis und verlege selbst.
Erhaltungsrecht
Köln setzt Soziale Erhaltungssatzungen ein, um die Wohnbevölkerung vor Verdrängung zu schützen und Luxussanierungen zu regulieren. Liegt eine Wohnung in einem solchen Gebiet, hängt der Umfang der Arbeit an einer Einordnung, die vor dem Materialkauf steht.
Im Satzungsgebiet ist für Rückbau, Änderung, Modernisierung und Nutzungsänderung eine zusätzliche erhaltungsrechtliche Genehmigung nötig. Die Stadt sagt dazu ausdrücklich: Das gilt auch für Vorhaben, die nach der Bauordnung Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei wären.
Genannt werden hochwertige Bad- und Küchenausstattung, eine Fußbodenheizung, ein Kamin sowie die Vergrößerung von Balkon, Loggia, Terrasse oder Wintergarten. Maßstab ist, ob die Änderung den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überschreitet.
Reine Instandsetzung und Instandhaltung bleiben genehmigungsfrei. Darunter fällt die Behebung baulicher Mängel, die durch Abnutzung, Alterung und Witterung entstanden sind. Beschlossen sind Gebiete in Ehrenfeld Ost und seit Oktober 2026 in Kalk Mitte, weitere führt die Stadt.
Belege: Stadt Köln zu den Sozialen Erhaltungssatzungen und ihren häufigen Fragen, Rechtsgrundlage § 172 Baugesetzbuch.
Baualter
Köln hat den geringsten Altbauanteil und den höchsten Neubauanteil der Städte, in denen ich arbeite. Das Baujahr bestimmt, welchen Untergrund ich vorfinde, und damit auch, wie viel Vorarbeit vor der ersten Fliese liegt.
Anteile an allen Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum, Zensus 2022, Stichtag 15. Mai 2022.
Zahlen
Die Werte stammen aus derselben Erhebung und haben denselben Stichtag. Für das Angebot zählt vor allem, dass der Bestand überwiegend vermietet ist.
| Kennzahl | Wert | Was das für die Verlegung bedeutet |
|---|---|---|
| Wohnungsbestand | 567.401 | Der größte Bestand im Einsatzgebiet. Neubau bleibt trotzdem die Ausnahme. |
| Eigentümerquote | 24,7 % | Meist entscheidet der Vermieter über Umfang und Material mit. |
| Leerstandsquote | 2,5 % | Gearbeitet wird in der bewohnten Wohnung, nicht im leeren Rohbau. |
| Wohnfläche je Wohnung | 77,6 m² | Kompakte Bäder, in denen Zuschnitt und Fugenbild sofort auffallen. |
Zensus 2022 über IT.NRW, Stichtag 15. Mai 2022. Die Leerstandsquote ist die normale Quote, bezogen auf bewohnte und leerstehende Wohnungen.
Erfahrung
Sicher weiß ich es erst nach dem Aufmaß. Vorher hilft, was in dieser Stadt häufig vorkommt und was hier selten ist.
Zensus 2022 über IT.NRW sowie Stadt Köln zu den Sozialen Erhaltungssatzungen.
Technik und Recht
Jede Zeile beschreibt eine Lage, die ich vor dem Angebot kläre, und den Schritt, der daraus folgt. Der Aufwand dafür steht im Angebot als eigene Position.
Vorhaben einordnen
Vor dem Materialkauf steht die Frage, ob das Vorhaben als Instandsetzung durchgeht oder als Änderung gilt. Die Stadt prüft im Einzelfall, Rechtsgrundlage ist § 172 Absatz 4 des Baugesetzbuchs. Diese Einordnung kostet Zeit, und die gehört in den Zeitplan.
Genehmigung einholen
Beides nennt die Stadt ausdrücklich als Beispiel für eine Änderung, die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung überschreitet. Ohne Genehmigung ausgeführt, ist das eine Ordnungswidrigkeit nach § 213 des Baugesetzbuchs.
Vorher anfragen
Die Vergrößerung von Balkon, Loggia, Terrasse und Wintergarten steht auf derselben Liste. Für eine Terrasse heißt das: Belag erneuern ist etwas anderes als Fläche erweitern, und nur das Zweite löst die Genehmigungspflicht aus.
Trotzdem prüfen
Auch dort prüft die Stadt erhaltungsrechtlich, bevor die Satzung selbst beschlossen ist. Wer sich darauf verlässt, dass noch keine Satzung gilt, kann sich täuschen. Die Lage lässt sich vor dem Angebot abfragen.
Ebenheit prüfen
Ein Estrich aus den Fünfzigern hat Jahrzehnte Nutzung hinter sich und liegt selten noch in der Ebenheit, die ein großes Format verlangt. Gemessen wird mit der Richtlatte, ausgeglichen vor der ersten Fliese und nicht im Kleberbett.
Belege: Stadt Köln zu den Sozialen Erhaltungssatzungen, §§ 172 und 213 Baugesetzbuch, Zensus 2022 über IT.NRW.
Aufbau
So sieht der Aufbau aus, auf den ich in Köln am häufigsten treffe. Jede Lage hat eine Aufgabe, und wenn eine fehlt, zeigt sich das erst nach Monaten.
Von oben nach unten gelesen
Der sichtbare Belag. Format und Fugenbreite lege ich mit Ihnen vorher fest, denn beides entscheidet über die Wirkung im kompakten Bad.
Im Dünnbett aufgezogen und durchgekämmt. Hohllagen entstehen dort, wo zu wenig Kleber liegt, und sie zeigen sich später beim Abklopfen.
Im Nassbereich Pflicht. Sie liegt unter der Fliese und über dem Estrich, Ecken und Durchdringungen bekommen Bänder und Manschetten.
Gleicht aus, was der alte Estrich an Ebenheit verloren hat. Die Stärke ergibt sich aus der Messung und nicht aus einer Pauschale im Angebot.
Die vorhandene Lage auf der Massivdecke. Sie bleibt liegen, solange sie trägt und nicht hohl klingt, und wird vor dem Aufbau grundiert.
Normbezug nach DIN 18534 und DIN 18157, Bauzeit nach Zensus 2022 über IT.NRW.
Leistungen
Der Leistungsumfang ist in Köln derselbe wie im übrigen Rhein-Ruhr-Gebiet. Verschieden ist der Untergrund, auf den ich treffe, und damit die Vorarbeit vor der Verlegung.
Arbeitsweise
Aufmaß, Angebot, Vorarbeit, Abdichtung und Verlegung liegen bei mir. Sie rufen nicht in einer Zentrale an und bekommen keinen wechselnden Trupp vor die Tür. Wer gemessen hat, verlegt auch.
Ich weise die Positionen so aus, dass erkennbar bleibt, was Mängel behebt und was den Ausstattungszustand hebt. Genau diese Grenze prüft die Stadt im Satzungsgebiet, und ein sortiertes Angebot macht die Prüfung schneller.
Bei einer Mietwohnung hängt der Umfang an der Freigabe. Ich schreibe das Angebot so, dass Vermieter oder Hausverwaltung die Positionen einzeln prüfen können, und halte mich an den freigegebenen Teil.
Im Mehrfamilienhaus läuft das Material über ein Treppenhaus, das anderen Leuten gehört. Ich decke ab, räume täglich auf und sage Ihnen vorher, an welchen Tagen Staub und Lärm anfallen.
Ablauf
Der Weg von der Anfrage bis zur Abnahme ist immer derselbe. Sie wissen vorher, was wann passiert und was es kostet.
Sie schildern das Vorhaben und nennen das Veedel und die Etage. Fotos vom jetzigen Zustand helfen mir dabei weiter.
am selben WerktagIch komme zu Ihnen, messe die Fläche und prüfe den Untergrund auf Ebenheit, Feuchte und Hohllagen.
Termin nach AbspracheSie bekommen ein Angebot mit getrennten Positionen für Vorarbeit, Verlegung und Material. Der Preis steht.
schriftlich per MailUntergrund, Abdichtung und Belag mache ich selbst, zum vereinbarten Termin und in einem Durchgang.
Bad: 1 bis 2 WochenIch gehe die Fläche mit Ihnen ab, übergebe sie besenrein und lasse Ihnen die Pflegehinweise zum Material da.
ein Termin vor OrtLiegt die Wohnung in einem Erhaltungssatzungsgebiet, steht die erhaltungsrechtliche Einordnung vor der Ausführung. Ich nenne sie im Angebot, damit sie im Zeitplan steht und nicht erst beim Materialkauf auffällt.
Einsatzgebiet
Von Köln aus erreiche ich Leverkusen, Bergisch Gladbach, Troisdorf, Bonn und Düsseldorf ohne Umweg. Städte im Ruhrgebiet, am Niederrhein und im Bergischen Land übernehme ich ebenso, am Ablauf ändert die Entfernung nichts.
Die technischen Fragen behandle ich an anderer Stelle ausführlich: was unter dem Belag an Abdichtung und Untergrund nötig ist, woran sich eine saubere Fläche prüfen lässt und in welchen Städten ich sonst noch arbeite.
Fragen
Ja. Von Ehrenfeld und Nippes über Kalk und Mülheim bis nach Sülz und Rodenkirchen fahre ich jede Lage an. Nennen Sie mir bei der Anfrage das Veedel und die Etage. Dann weiß ich vorher, ob ein Aufzug da ist oder ob das Material über das Treppenhaus muss, und kann den Aufwand richtig einschätzen.
Das hängt davon ab, was gemacht wird. Im Satzungsgebiet ist für Rückbau, Änderung, Modernisierung und Nutzungsänderung eine zusätzliche erhaltungsrechtliche Genehmigung nötig, und zwar laut Stadt auch dann, wenn das Vorhaben nach der Bauordnung NRW genehmigungsfrei wäre. Entschieden wird im Einzelfall nach § 172 Absatz 4 des Baugesetzbuchs. Ich kläre die Lage vor dem Angebot.
In der Regel nicht. Die Stadt zählt zur genehmigungsfreien Instandsetzung die Behebung baulicher Mängel, die durch Abnutzung, Alterung und Witterung entstanden sind. Ein abgenutzter Belag fällt darunter. Anders sieht es aus, sobald eine Fußbodenheizung dazukommt oder die Ausstattung über den zeitgemäßen Zustand einer durchschnittlichen Wohnung hinausgeht. Beides nennt die Stadt als Beispiel für eine Änderung.
Auf den Estrich. In Köln stammen 38,5 Prozent der Wohnungen aus den Jahren 1950 bis 1969, und der Estrich aus dieser Zeit liegt selten noch in der Ebenheit, die ein großes Format verlangt. Ich messe das beim Aufmaß mit der Richtlatte und weise den Ausgleich als eigene Position aus, damit die Kosten nachvollziehbar bleiben.
Auf Ihre Anfrage melde ich mich am selben Werktag. Den Termin für das Aufmaß stimme ich danach mit Ihnen ab. Wann die Ausführung beginnt, hängt davon ab, was gerade läuft, denn ich arbeite allein und gebe keine Arbeit weiter. Eine feste Wartezeit nenne ich deshalb nicht und schlage beim Aufmaß einen konkreten Termin vor.
Kontakt
Schildern Sie Ihr Vorhaben kurz und nennen Sie das Veedel. Ich melde mich am selben Werktag und schlage einen Termin für das Aufmaß vor.